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お孫さん応援信託®

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認知症800万人時代!相続の問題はご家族みんなの問題です。

祖父母の土地にお孫さんがマイホームを建てる際に、認知症や祖父母の体調変化によって思いもよらない事態が起こりえます。それを回避するのが「ジィジとバァバのお孫さん応援信託」です。
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●成年後見制度ではできない柔軟な財産管理や相続対策が家族でできる。
●長期的な相続対策が可能になる。
●家族と相続の話をするきっかけになる

 

~ 住宅ローン実行の現状とその対策 ~

1.潜在的リスクの把握

祖父母の土地にお孫さんが住宅ローンを利用して自宅を建築するケースにおいて、着工から引渡までの間に祖父母が認知症やケガ、病気により意思能力が低下し成年後見制度を利用することになった場合、建築請負代金の支払いはどうなるでしょうか?

住宅ローンの抵当権設定契約の当事者は、施主であるお孫さんと土地の所有者である祖父母です。しかし、その祖父母に成年後見人等が付された状態ではこれら契約を行うことは出来ません(或いは出来ない可能性が高い)。

何故なら、成年後見制度において、祖父母が第三者(今回は孫)の借入の為に、自己の不動産を担保に提供することは、本人(祖父母)のためではない(=必要性がない)からです。成年後見制度は、あくまで本人の福祉を考慮した制度設計がされており、本人にとって必要性がなければ認められないのです。

以上より、ハウスメーカーとしては請負契約の段階で土地の所有者又は共有者に祖父母名義であるか否かを確認する必要があり、該当案件については最悪のケースでは、資金回収が難しくなるケースを想定する必要があります。

2.現状と司法書士の職業倫理観

上記のケースにおいて、「問題なく抵当権設定が出来た」案件が散見されるようです。これは、成年後見制度と登記制度の間に法律的“穴”があり、その穴からスルーした案件を「問題なく出来た」ケースとして紹介されているようです。その法律的な穴を以下に説明します。

成年後見制度において、本人の自宅(居住用不動産)の処分には、家庭裁判所の許可が必要で、法務局に所有権移転登記等を申請する際には、家庭裁判所の許可書を添付します。上記「1.」のケースは、居住用不動産ではない為、法務局に登記申請する際には家庭裁判所の許可書の添付は不要です。しかし、許可不要案件だからといって、後見人が自由に財産を処分できるわけではありません。あくまで処分行為が、本人(被後見人)の生活の維持、より良い生活の実現の為に必要である場合に限って、認められるのです。

「1.」のケースにおいて住宅ローンに伴う抵当権設定登記を処理するにあたり、この『必要性』の有無を本来は後見人がすべきですが、家族が後見人を担っているケースにおいては適切な判断が為されないケースが多いと思われます。そこで登記申請する司法書士が成年後見案件とわかった段階で、状況を照会することが求められます。しかし、担当司法書士が照会作業を行わないと抵当権設定登記は法務局で受理及び処理されてしまいます。これが「問題なく出来た」ケースです。

3.『必要性』を無視した結果

本来、本人にとって『必要性』がなければ抵当権設定登記をしてはいけません。しかし、上記法律的な穴からスルーして登記処理が完了した場合、後見人は家庭裁判所から解任されたり、損害賠償の責めを負わされる可能性があります。

4.対応策としての『信託』

上記より、土地に祖父母の名義がある限り、住宅ローンが無事実行されるか否かは、祖父母の健康状態に左右されることになります。その所有権を家族に贈与すればこれらの問題はなくなりますが、多額の税金が発生する為、現実的な対処方法ではありません。そこで、祖父母の名義を家族に「信託」を登記原因として所有権移転して頂ければ、抵当権設定契約の当事者から外れますし、多額の税金は発生せず祖父母の不安定な健康リスクを排除できます。

5.最後に

祖父母の土地にお孫さんがマイホームを建築するお話は、その家族全員にとってハッピーなお話です。必ず実現したい家族の夢であり、祖父母の健康状態により夢が絶たれることは絶対回避したい悪夢です。一方、建築を請け負うハウスメーカーとしても、資金回収は絶対であり、そのリスクをコントロール或いは回避できる手法があるのであれば、請負契約の段階で「信託」を御施主様にご提案すべきと考えます。『ジィジとバァバのお孫さん応援信託®』は、その夢と要望を叶えることが出来るツールです。是非、導入のご検討を頂きたくご提案申し上げます。
 
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